Mietzinse sind missbräuchlich, wenn sie aufgrund unzulässiger Kriterien oder aufgrund der unrichtigen Anwendung der massgeblichen Kriterien festgelegt werden. Mietzinse können bei Änderungen der Berechnungsgrundlagen im Laufe der Zeit missbräuchlich werden.
Missbräuchliche Mietzinse berechtigten den Mietenden, eine Mietzinsherabsetzung zu verlangen (Art. 270a OR), den Anfangsmietzins anzufechten (Art. 270 OR, Art. 270d OR) oder eine Mietzinserhöhung des Vermietenden anzufechten (Art. 270b OR).
Missbrauchskriterien und Systematik
Das Gesetz sieht verschiedene Kriterien zur Überprüfung von Mietzinsen auf Missbräuchlichkeit vor, welche zueinander teilweise in Widerspruch stehen. Zur Überprüfung der Missbräuchlichkeit von Mietzinsen wird zwischen relativen und absoluten Anpassungskriterien unterschieden. Relative und absolute Kriterien können nicht gleichzeitig angewandt werden. Beruft sich eine Partei auf ein absolutes Kriterium kann die andere Partei als Gegenargument relative Kriterien anführen. Das Verhältnis der Kriterien zueinander ist komplex.
Absolute Kriterien
Rendite – Kostenmiete
Anhand der Rendite aus dem Mietobjekt wird beurteilt, ob der Mietzins zulässig oder missbräuchlich ist. Die Nettorendite (Art. 269 OR) und die Bruttorendite (Art. 269a lit. c OR) werden dabei unterschiedlich gehandhabt.
Orts- und Quartierüblichkeit
Anhand der Orts- und Quartierüblichkeit (Vergleichsmiete; Art. 269a lit. a OR) kann beurteilt werden, ob der Mietzins dem Mietzins entspricht für vergleichbare Mietobjekte in einem bestimmten Gebiet.
Verhältnis der absoluten Kriterien zueinander
Die absoluten Anpassungskriterien können nicht miteinander kumuliert werden. Sie schliessen sich gegenseitig aus.
Aus der Gesetzessystematik ergibt sich, dass das Prinzip der Kostenmiete (Brutto- oder Nettorendite) vorrangig ist. Bei älteren Gebäuden, welche zu Mietbeginn mehr als 30 Jahre alt oder mehr als 30 Jahren vor Mietbeginn gekauft wurden, wird der Vergleichsmiete der Vorrang gegeben, da die Anlagekosten, welche für die Berechnung der Kostenmiete massgebend sind, oft nicht mehr nachgewiesen werden können (BGE 144 III 514; BGE 139 III 13, E.3.1.2).
Relative Kriterien
Bei der relativen Berechnungsmethode geht man vom bisherigen Mietzins aus und prüft, ob und wie sich die relativen Anpassungskriterien seit der letzten Mietzinsanpassung verändert haben.
Mehrleistungen des Vermieters – Wertvermehrende Investitionen
Bewirkt eine Investition des Vermieters in das Mietobjekt einen Mehrwert oder erbringt der Vermieter auf andere Weise zusätzliche Leistungen (Art. 269a lit. b OR), kann eine Erhöhung des Mietzinses oder eine Nichtsenkung des Mietzinses gerechtfertigt sein.
Kostensteigerungen
Änderungen der Kosten des Vermieters für die Finanzierung, Unterhalt und Betrieb des Mietobjekts sowie Gebühren und Abgaben können für die Berechnung einer Mietzinsanpassung relevant sein (Art. 269a lit. b OR).
Teuerungsausgleich
Die Teuerung resp. der Ausgleich der Teuerung auf dem investierten Eigenkapital (Art. 269a lit. e OR) kann ein Grund für die Anpassung des Mietzinses sein.
Kumulation relativer Kriterien
Die relativen Anpassungskriterien können gemäss der Praxis des Bundesgerichts miteinander kumuliert werden. In der Literatur wird an der Kumulation Kritik geübt, da im Landesindex der Konsumentenpreise Erhöhungen der Hypothekarzinse und der Unterhalts- und Betriebskosten bereits berücksichtigt sind.
Ausnahmen
Die Vorschriften über missbräuchliche Mietzinse sind nicht anwendbar auf:
- luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit mindestens sechs Wohnräumen
- Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden
- Mietobjekte, die weder Wohn- oder Geschäftsräume sind
- Wohnräume, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzins behördlich kontrolliert wird
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