Der Mietvertrag und damit auch der Mietzins kann vom Vermieter einseitig geändert werden. Der Mietzins kann einem Index folgen oder gestaffelt sein. Der Anfangsmietzins oder später der Mietzins kann angefochten und herabgesetzt werden.
Einseitige Vertragsänderungen
Bei unbefristeten Mietverhältnissen kann der Vermietende grundsätzlich jederzeit den Mietzins auf den nächsten Kündigungstermin erhöhen (Art. 269d Abs. 1 OR). Dasselbe gilt auch für andere einseitige Vertragsänderungen zu Lasten des Mieters (Art. 269d Abs. 3 OR). Bei befristeten Mietverträgen gibt es keine Kündigungsfrist, weshalb eine einseitige Erhöhung des Mietzinses bei solchen Verträgen nicht möglich ist, es sei denn, die Parteien haben eine Erhöhungsmöglichkeit oder indexierte oder gestaffelt Mietzinse vereinbart.
Jede Mietzinserhöhung muss dem Mietenden mit einem von der zuständigen kantonalen Behörde genehmigten Formular erfolgen (Art. 269d Abs. 1 OR, Art. 19 VMWG). Wird das kantonale Formular nicht verwendet, ist die Mitteilung der Mietzinserhöhung nichtig und damit unbeachtlich. Wird das Formular des falschen Kantons verwendet, kann die Mitteilung der einseitigen Vertragsänderung jedoch gültig sein. Das ist im Einzelfall zu prüfen. Zur Vermeidung von Diskussionen und unnötigen Verfahren ist Vermietenden zu empfehlen, stets das richtige Formular zu verwenden.
Der Vermietende muss die Mietzinserhöhung begründen. Wird die Mietzinserhöhung nicht begründet, ist sie nichtig. Zur Begründung sind mindestens die Angaben von Art. 19 VMWG anzuführen. Der Mietende soll wissen, aus welchen Gründen der Mietzins erhöht wird und beurteilen können, ob sich eine Anfechtung lohnt.
Das Formular betreffend Mietzinserhöhung muss mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mietenden eingehen. Den Mietenden steht damit eine Bedenkfrist zur Verfügung, innert derer sie entscheiden können, ob sie den Mietvertrag kündigen wollen. Geht das Formular später beim Mietenden ein, entfaltet es erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin Wirkung. Vermietende sollten darauf achten, dass sie einseitige Mietvertragsänderungen rechtzeitig versenden und die Zeit für die Übermittlung und die siebentägige Abholfrist bei eingeschriebenen Sendungen einkalkulieren.
Ist der Mietende mit der einseitigen Vertragsänderung nicht einverstanden, kann er sie innert 30 Tagen ab Empfang bei der zuständigen Schlichtungsstelle anfechten. Wird diese Frist verpasst, ist die einseitige Vertragsänderung gültig.
Erhöhung des Referenzzinssatzes per 02.12.2023
Der Referenzzinssatz wurde per 02.12.2023 auf 1.75% erhöht. Das gibt den Vermietenden von Wohn- und Geschäftsräumen die Möglichkeit, den Mietzins um 3% zu erhöhen, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Der Referenzzinssatz wurde bereits per 02.06.2023 auf 1.5% erhöht. Insgesamt sind bei gegebenen Voraussetzungen Mietzinserhöhungen um bis zu 6% möglich.
Herabsetzung des Anfangsmietzinses
Mietende können gemäss Art. 270 OR den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme des Mietobjekts bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Art. 269 und 269a OR anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
- sie sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Abschluss des Mietvertrages gezwungen sah, oder
- der Vermietende den Mietzins im Verhältnis zum früheren Mietzins für dasselbe Objekt erheblich erhöht hat.
Bei Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars für einseitige Mietvertragsänderungen (Art. 269d OR) bei Abschluss von neuen Mietverträgen für obligatorisch erklären.
Die Bestimmung über die Senkung des Anfangsmietzinses ist auch auf indexierte Mietzinse und gestaffelte Mietzinse anwendbar (Art. 270c OR, Art. 270d OR).
Mietzinsreduktion während der Mietdauer
Während der Mietdauer können Mietende die Herabsetzung des Mietzinses auf den nächsten Kündigungstermin verlangen, wenn sie Grund zur Annahme haben, dass der Vermietende wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Art. 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt (Art. 270a OR).
Das Vorgehen ist in Art. 270a Abs. 2 OR vorgegeben:
- Schriftliche Aufforderung an den Vermieter, den Mietzins zu reduzieren
- Der Vermieter hat 30 Tage Zeit für eine Stellungnahme
- Der Mietende kann die Schlichtungsbehörde anrufen, wenn der Vermietende
- die verlangte Mietzinsreduktion nicht oder nur teilweise gewährt
- überhaupt nicht antwortet
- nicht innerhalb der Frist von 30 Tagen antwortet
Die Frist für die Anrufung der Schlichtungsbehörde beginnt mit Ablauf der Frist des Vermietenden zur Stellungnahme.
Indexierte Mietzinse
Indexierte Mietzinse von Verträgen mit mindestens fünf Jahren Laufzeit folgen einem Index (Landesindex der Konsumentenpreise) und Mietzinsanpassungen finden im Rahmen der Indexveränderung gemäss vertraglicher Regelung statt (Art. 269b OR). Wie oft der Mietzins dem Index angepasst wird und welche Frist für die Ankündigung einzuhalten ist, können im Mietvertrag vereinbart werden.
Für jede Erhöhung muss das amtliche Formular für einseitige Vertragsänderungen verwendet werden (Art. 269d OR, Art. 19 Abs. 2 VMWG).
Die Anfechtung einer Erhöhung eines Mietzinses infolge Anpassung an den Index kommt nur in Frage, wenn die Berechnung der Erhöhung fehlerhaft ist (Art. 270c OR).
Gestaffelte Mietzinse
Vereinbaren die Parteien bei einem mindestens drei Jahre dauernden Mietvertrag, eine Staffelung des Mietzinses, erhöht sich der Mietzins zu den vereinbarten Terminen jeweils automatisch, jedoch höchstens einmal pro Jahr (Art. 269c OR).
Trotzdem müssen die Mietzinserhöhungen dem Mietenden mit dem amtlichen Formular für einseitige Vertragsänderungen (Art. 269d OR) mitgeteilt werden (Art. 19 Abs. 2 VMWG).
Die Anfechtung einer einzelnen Erhöhung ist nicht möglich. Der Mietzins und die einzelnen Staffelungen können nur bei einer Anfechtung des Anfangsmietzinse gerichtlich überprüft werden (Art. 270d OR).
