Der Referenzzinssatz wurde per 02.06.2023 von 1.25% auf 1.5% erhöht. Vermieter sind bei sonst gegebenen Voraussetzungen berechtigt, den Mietzins für Wohn- und Geschäftsräume um 3% zu erhöhen. Der Referenzzinssatz wurde am 02.12.2023 erneut erhöht.
Voraussetzung für eine Erhöhung
Der gestiegene Referenzzinssatz erlaubt eine Erhöhung des Mietzinses nur dann, wenn der neue Referenzzinssatz höher ist als derjenige seit der letzten Mietzinsfestlegung.
Beruht der aktuelle Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 1.5 % oder höher, ist eine Erhöhung des Mietzinses wegen des gestiegenen Referenzzinssatzes nicht möglich. Vielmehr wäre eine Reduktion des Mietzinses möglich.
Beruht der aktuelle Mietzins auf einem Referenzzinssatz von weniger als 1.5 %, ist eine Erhöhung des Mietzinses aufgrund des gestiegenen Referenzzinssatzes um 3 % möglich (Art. 13 Abs. 1 lit. c VMWG).
Betroffen sind insbesondere Mietverhältnisse, die zwischen März 2020 und Ende Mai 2023 abgeschlossen wurden und Mietverhältnisse, bei welchen die Vermieter die Referenzzinssatzsenkungen immer weiter gegeben haben.
Wie müssen Vermieter vorgehen?
Damit eine Mietzinserhöhung aufgrund des gestiegenen Referenzzinssatzes gültig ist, muss sie folgende Anforderungen erfüllen:
- Sie muss dem Mieter mit einem amtlichen Formular angezeigt werden (Art. 269d OR).
- Das Formular muss dem Mieter mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt werden (Art. 269d OR). Es gilt die relative Empfangstheorie (genug Zeit einplanen).
- Die Erhöhung kann frühestens auf den nächsten Kündigungstermin erfolgen (Art. 269d OR; Art. 266c OR; Art. 266d OR). Wurde vertraglich eine längere Kündigungsfrist vereinbart, gilt diese.
- Die Erhöhung muss im Formular begründet werden (Art. 269d OR).
Die Mietzinserhöhung muss bei Ehepaaren und in eingetragener Partnerschaft lebenden Paaren nicht je separat zugestellt werden (anders bei der Kündigung).
Vermieter können den Mietzins zudem aufgrund von anderen Kostensteigerungen und der Teuerung erhöhen. Die Teuerung darf zu maximal 40% der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise überwälzt werden (Art. 16 VMWG).
Was können Mieter tun?
Welche Einwendungen ein Mieter gegen eine Mietzinserhöhung aufgrund des gestiegenen Referenzzinssatzes erheben kann, ist anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu prüfen. Denkbar ist, dass
- der Vermieter formell nicht korrekt vorgegangen ist (Mängel des Formulars, Frist etc.)
- der Vermieter die Erhöhung falsch berechnet hat
- mit der Erhöhung ein übersetzter Ertrag erzielt wird oder dass der Mietzins nicht mehr orts- und quartierüblich ist
- die Erhöhung aufgrund von anderen Kostensenkungen oder der Entwicklung der Teuerung zu hoch ausfällt
Mieter können eine ihnen angezeigte Mietzinserhöhung innerhalb von 30 Tagen bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten. Die Frist läuft ab dem Folgetag der Zustellung Mietzinserhöhungsanzeige.
Wenn mit dem Vermieter vor der Schlichtungsverhandlung eine Einigung getroffen werden kann, lässt sich das Verfahren vermeiden.
