Der orts- oder quartierübliche Mietzins ist ein absolutes Kriterium zur Beurteilung der Zulässigkeit oder Missbräuchlichkeit des Mietzinses.
Ortsüblichkeit als beschränkter Marktmietzins
Orts- oder quartierüblichen Mietzinse suggerieren einen marktüblichen Mietzins. Es geht jedoch nicht um einen Mietzins, der aufgrund von Angebot und Nachfrage zustande kommt, sondern um den Mietzins, der für vergleichbare Objekte in der gleichen Gemeinde respektive im gleichen Quartier einer Stadt bezahlt werden.
Vergleichskriterien
Vergleichbar sind Mietobjekte nur dann, wenn sie hinsichtlich Lage, Grösse, Zustand, Ausstattung und Bauperiode ähnlich sind (Art. 11 VMWG, BGE 123 III 317 E.4.b).
Lage: Die Vergleichsobjekte müssen innerhalb der gleichen Ortschaft bzw. des gleichen Quartiers liegen. Sie müssen vergleichbare Vor- oder Nachteile aufweisen (Stockwerk, Licht/Besonnung, Aussicht, Ruhe, Lärm, öffentlicher Verkehr etc.). Zur Lage gehört auch die Art der Liegenschaft (Reihenhaus, Mehrfamilienhaus, Anzahl Wohnungen im Haus etc.).
Grösse: Massgebend sind die Anzahl Zimmer bzw. die Anzahl Quadratmeter sowie die Raumaufteilung.
Ausstattung: Dabei geht es um die Ausstattung des Mietobjekts (TV-Kabelanschluss, Küche, Geschirrspüler, Badezimmer, zweites Badezimmer, Cheminee, etc.).
Bauperiode: Zu berücksichtigen ist das Alter des Gebäudes. Die Vergleichsobjekte müssen aus der gleichen Periode stammen.
Beweislast
Diejenige Partei (i.d.R. der Vermietende), die sich auf die Orts- und Quartierüblichkeit beruft, muss die Orts- bzw. Quartierüblichkeit beweisen. Gemäss Bundesgericht sind fünf vergleichbare Objekte anzugeben (BGE 123 III 317 E.4.b). Diesen Beweis erfolgreich zu führen, ist nicht einfach. Bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses muss der Mietende die Orts- bzw. Quartierüblichkeit beweisen, bei einer Mietzinserhöhung ist der Vermieter beweispflichtig, wenn er sich auf dieses Kriterium beruft.
Leistungen
