Mehrleistungen des Vermieters respektive wertvermehrende Investitionen können Anlass für Mietzinserhöhungen sein. Ob die Erhöhung zulässig oder missbräuchlich ist, wird anhand von verschiedenen Kriterien beurteilt.
Mehrleistungen und wertvermehrende Investitionen
Übersteigen die vom Vermietenden den Mietenden überwälzten Kosten für Mehrleistungen den zulässigen Betrag oder werden Kosten überwälzt, welche keine Mehrleistungen darstellen, ist der resultierende Mietzins missbräuchlich.
Unter Mehrleistungen des Vermietenden i.S.V. Art. 269a lit. b OR werden wertvermehrende Investitionen oder eine Vergrösserung des Mietobjekts oder zusätzliche Nebenleistungen verstanden (Art. 14 Abs. 1 VMWG). Als Mehrleistungen gelten auch energetische Verbesserungen (Art. 14 Abs. 2 WMWG).
Mietzinserhöhung
Die Höhe der zulässigen Mietzinserhöhung hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Kosten der Investition
- Lebensdauer und voraussichtlichen Verzinsungs- und Unterhaltskosten; die Lebensdauer ist anhand der Lebensdauertabellen zu ermitteln.
Bei einer umfassenden Überholung gelten die Kosten in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investitionen (Art. 14 Abs. 1 VMWG). Handelt es sich nicht um eine umfassende Erneuerung sind die werterhaltenden von den wertvermehrenden Anteilen abzugrenzen (Art. 14 Abs. 3 WMWG). Die individuelle Ermittlung der Anteile geht der pauschalen Berechnung vor (BGer 4C.287/2001, E.3).
Die wertvermehrende Investition wird zum Zinssatz der maximal zulässigen Eigenkapitalrendite verzinst (Art. 14 Abs. 4 WMWG; Referenzzinssatz plus Zuschlag).
Unterhaltsarbeiten (auch aufgeschobener Unterhalt) gelten nicht als wertvermehrende Investition (BGer 4A_530/2012, E.3.2).
Der Mietzins darf erst nach Abschluss der Arbeiten und bei Vorliegen der relevanten Belege erhöht werden (Art. 14 Abs. 5 WMWG).
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