Der Referenzzinssatz wurde per 02.12.2023 von 1.5% auf 1.75% erhöht. Mietzinsen für Wohn- und Geschäftsräume, die auf einem tieferen Referenzzinssatz beruhen, können um 3% erhöht werden.
Voraussetzung für eine Mietzinserhöhung
Der gestiegene Referenzzinssatz erlaubt eine Erhöhung des Mietzinses nur dann, wenn der neue Referenzzinssatz höher ist als derjenige bei der letzten Mietzinsfestlegung.
Beruht der aktuelle Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 1.75 % oder höher, ist eine Erhöhung des Mietzinses wegen des gestiegenen Referenzzinssatzes nicht möglich. Vielmehr wäre eine Reduktion des Mietzinses möglich.
Beruht der aktuelle Mietzins auf einem Referenzzinssatz von weniger als 1.75 %, ist eine Erhöhung des Mietzinses aufgrund des gestiegenen Referenzzinssatzes um 3 % möglich (Art. 13 Abs. 1 lit. c VMWG).
Wurde der Mietzins aufgrund der Erhöhung des Referenzzinssatzes per 02.06.2023 von 1.25% auf 1.50% nicht angepasst, kann der Mietzins um 6% erhöht werden.
Weitere Erhöhungsfaktoren
Vermieter können eine Erhöhung des Mietzinses neben dem Referenzzinssatz auch auf andere Faktoren stützen.
In Frage kommt eine Überwälzung der Teuerung auf den Mieter. Die Teuerung kann zu 40% den Mietern überwälzt werden.
Sind die Kosten für Steuern, Versicherungsprämien oder Unterhalt gestiegen, können diese als weitere Faktoren bei einer Anpassung des Mietzinses einbezogen werden. Betriebskosten können nur berücksichtigt werden, wenn sie in den Nebenkosten nicht ausgeschieden sind.
Haben sich seit der letzten Mietzinsanpassung die Kosten für den Betrieb der Liegenschaft geändert, können sich aus daraus Anpassungen bei den Nebenkosten oder den Akontozahlungen für die Nebenkosten ergeben.
Wie müssen Vermieter vorgehen?
Damit eine Mietzinserhöhung aufgrund des gestiegenen Referenzzinssatzes gültig ist, muss sie folgende Anforderungen erfüllen:
- Sie muss dem Mieter mit einem amtlichen Formular angezeigt werden (Art. 269d OR).
- Das Formular muss dem Mieter mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt werden (Art. 269d OR). Es gilt die relative Empfangstheorie (genug Zeit einplanen).
- Die Erhöhung kann frühestens auf den nächsten Kündigungstermin erfolgen (Art. 269d OR; Art. 266c OR; Art. 266d OR). Wurde vertraglich eine längere Kündigungsfrist vereinbart, gilt diese.
- Die Erhöhung muss im Formular begründet werden (Art. 269d OR).
Damit eine Erhöhung per 01.04.2024 möglich ist, muss das Formular vom Mieter spätestens am 21.12.2023 empfangen oder bei der Post abgeholt werden können.
Die Mietzinserhöhung muss bei Ehepaaren und in eingetragener Partnerschaft lebenden Paaren nicht je separat zugestellt werden (anders bei der Kündigung).
Vermieter können den Mietzins zudem aufgrund von anderen Kostensteigerungen und der Teuerung erhöhen. Die Teuerung darf zu maximal 40% der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise überwälzt werden (Art. 16 VMWG).
Was können Mieter tun?
Welche Einwendungen ein Mieter gegen eine Mietzinserhöhung aufgrund des gestiegenen Referenzzinssatzes erheben kann, ist anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu prüfen. Denkbar ist, dass
- der Vermieter formell nicht korrekt vorgegangen ist (Mängel des Formulars, Frist etc.)
- der Vermieter die Erhöhung falsch berechnet hat
- mit der Erhöhung ein übersetzter Ertrag erzielt wird oder dass der Mietzins nicht mehr orts- und quartierüblich ist
- die Erhöhung aufgrund von anderen Kostensenkungen oder der Entwicklung der Teuerung zu hoch ausfällt
Mieter können eine ihnen angezeigte Mietzinserhöhung innerhalb von 30 Tagen bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten. Die Frist läuft ab dem Folgetag der Zustellung Mietzinserhöhungsanzeige.
Wenn mit dem Vermieter vor der Schlichtungsverhandlung eine Einigung getroffen werden kann, lässt sich das Verfahren vermeiden.
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