Verlässt der Mieter am Ende des Mietverhältnisses die Mieträume nicht freiwillig, kann der Vermieter ein Ausweisungsverfahren einleiten und die Räumung durchsetzen.
Rückgabe und Räumungspflicht
Am Ende des Mietverhältnisses hat der Mietende eine Rückgabe und Räumungspflicht. Räumt der Mietende am Ende des Mietverhältnisses die Räumlichkeiten nicht von sich aus, weigert er sich also auszuziehen, kann ihn der Vermietende durch eine gerichtliche Anordnung ausweisen lassen. Im Ausweisungsentscheid sollte eine Vollstreckungsanweisung an die zuständige Behörde (im Kanton Zürich: Gemeinde- bzw. Stadtammannamt) aufgenommen werden. Der Vermieter kann sich dabei auf die Rückgabepflicht des Mietenden (Art. 267 OR) oder auf sein Eigentum (Art. 641 ZGB) stützen.
Ausweisung im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen
Ist unbestritten oder klar, dass das Mietverhältnis geendet hat, kann die Ausweisung im summarischen Verfahren nach Art. 257 ZPO erfolgen. Im Ausweisungsverfahren wird vorfrageweise geprüft, ob das Mietverhältnis tatsächlich beendet ist (Gültigkeit der Kündigung, Ablauf eines befristeten Vertrages). Ist das nicht der Fall oder ist die Frage der Beendigung unklar, wird das Gesuch abgewiesen.
Ist die Geschäftstätigkeit einer Partei betroffen, der Streitwert für die Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht erreicht und sind beide Parteien im Handelsregister eingetragen (Art. 6 Abs. 2 ZPO), ist das Handelsgericht für die Ausweisung im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen zuständig (BGE 142 III 515). Ist nur der Mietende im Handelsregister eingetragen, kann der vermietende wählen, ob er ans Handelsgericht oder an die ordentlichen Gerichte gelangen will (Art. 6 Abs. 3 ZPO).
Ausweisung im vereinfachten Verfahren
Ist die Beendigung strittig und zugleich unklar, muss der Vermietende eine Klage bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einleiten und gegebenenfalls vor Mietgericht führen. Bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Entscheides ist mit einer längeren Dauer zu rechnen als im summarischen Verfahren. Der Begriff des Kündigungsschutzes von Art. 243 ZPO wird vom Bundesgericht weit ausgelegt, weshalb ein solches Ausweisungsverfahren im vereinfachten Verfahren zu führen ist, wenn die Gültigkeit der Kündigung zu beurteilen ist (BGer 4A_340/2017 E.2.2; BGer 4A_300/2016 E.2.3).
Ausweisung und Kündigungsanfechtung
Auch wenn der Mietende die Kündigung angefochten hat, kann der Vermietende dennoch während hängigem Anfechtungsverfahren eine Ausweisung im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen (summarisches Verfahren) gestützt auf Art. 257 ZPO beantragen (BGE 141 III 262).
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