Die vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts befreit den Mieter nicht ohne Weiteres von der Mietzinszahlungspflicht. Er kann sich jedoch befreien, wenn er dem Vermietenden einen zumutbaren, zahlungsfähigen Nachmieter vorschlägt.
Grundsatz und Ausnahme
Die Parteien des Mietvertrages müssen die Kündigungsfrist und die Kündigungstermine einhalten. Der Mietzins muss deshalb auch dann bezahlt werden, wenn der Mieter das Mietobjekt vorzeitig zurückgibt und nicht gebraucht. Das entspricht dem Grundsatz pacta sunt servanda.
Mit Art. 264 OR wurde von diesem Grundsatz eine Ausnahme geschaffen. Der Mietende wird von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermietenden befreit, wenn er ihm einen zumutbaren und zahlungsfähigen neuen Mieter vorschlägt, der bereit ist, den Mietvertrag zu gleichen Konditionen zu übernehmen.
Es müssen somit drei Bedingungen kumulativ erfüllt sein:
- Der Nachmieter muss zumutbar sein.
- Der Nachmieter muss zahlungsfähig sein.
- Der Nachmieter muss bereit sein, den Vertrag zu gleichen Konditionen zu übernehmen.
Erklärung des Mietenden
Eine Mitteilung des Mietenden an den Vermietenden, er „kündige“ das Mietverhältnis ausserterminlich auf ein bestimmtes Datum und werde sich um einen Nachmieter ab diesem Datum bemühen, ist als vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts nach Art. 264 OR aufzufassen („ausserterminliche Kündigung“). Genügend ist auch die Mitteilung, dass das Mietobjekt vorzeitig zurückgegeben werden soll, ohne Angabe der Absicht, einen Nachmieter zu suchen, solange klar ist, dass es sich nicht um eine Kündigung handelt.
Stellt der Mietende nicht klar, dass es sich um eine vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts handelt, indem er bspw. lediglich schreibt, dass er das Mietverhältnis kündige, gilt dieses Schreiben als Kündigung auf den nächsten möglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR).
Zumutbarer Ersatzmieter
Ob ein Ersatzmieter bzw. Nachmieter zumutbar ist, hängt von den Umständen im Einzelfall ab. Allgemein dürfen nur objektive Kriterien zur Beurteilung der Zumutbarkeit berücksichtigt werden. Massgeblich ist dabei das bestehende Mietverhältnis mit dem Mieter.
Vage Befürchtungen, Antipathie oder eine grundsätzlich ablehnende Haltung gegenüber einer bestimmten Personengruppe genügen nicht (BGE 119 II 36, E.3.d).
Eine Unzumutbarkeit kann bestehen:
- Bei einer Feindschaft zwischen Vermieter und Bewerber
- Geschäftliche Rivalität bzw. Konkurrenz zwischen Bewerber und Vermieter oder anderen Mietern in der Liegenschaft
- Gefahr für Unannehmlichkeiten für andere Mieter
- Begründete Zweifel an der Kreditwürdigkeit des Bewerbers
- Wenn der Bewerber das Mietobjekt anders als bisher nutzen will (anderes Gewerbe)
- Wenn mit dem Bewerber mehr Personen einziehen würden, als für die Wohnung vorgesehen ist.
Zahlungsfähigkeit des Nachmieters
Ein Nachmieter gilt als zahlungsfähig, wenn er in der Lage ist, den Mietzins und die Nebenkosten pünktlich zu bezahlen. Bei Wohnungen gilt als Faustregel, dass der Mietzins rund einen Drittel des Nettoerwerbseinkommens betragen darf.
Bestehen gegen den Nachmieter Betreibungen und Verlustscheine, kann dies ein Indiz dafür sein, dass er nicht in der Lage ist, den Mietzins und die Nebenkosten zu begleichen oder dass er es in Zukunft werden könnte. Nicht jeder Eintrag im Betreibungsregister rechtfertigt jedoch die Annahme, dass der Bewerber nicht zahlungsfähig ist (ungerechtfertigte Betreibungen).
Übernahme des Vertrages zu gleichen Bedingungen
Der Nachmieter muss bereit sein, den Mietvertrag zu gleichen Konditionen zu übernehmen.
Gleiche Konditionen bedeutet, dass es weder eine Reduktion noch eine Erhöhung des Mietzinses und der Nebenkosten geben darf. Stellt der Nachmieter Bedingungen, ist der Vermieter berechtigt, ihn abzulehnen. Umgekehrt darf der Vermieter vom Nachmieter keine Erhöhung des Mietzinses verlangen.
Ist der Mietvertrag bereits ordentlich unter Einhaltung von Kündigungsfrist und -termin gekündigt und entsteht erst danach der Wunsch des Mietenden, das Mietobjekt vorzeitig zurückzugeben, übernimmt der Nachmieter den Vertrag in gekündigtem Zustand. Er muss dann am Ende der Kündigungsfrist das Mietobjekt an sich räumen und dem Vermieter zurückgeben, doch wird in den meisten Fällen ein neuer Mietvertrag abgeschlossen.
Prüfung des Nachmieters durch den Vermieter
Der Vermietende hat das Recht, den oder die Nachmieter zu prüfen. Ihm ist dafür genügend Zeit zuzugestehen. Die Dauer der Prüfung hängt von den Umständen im Einzelfall und den vom Mietenden über die Kandidaten zur Verfügung gestellten Informationen ab. Je mehr und besser die Informationen und Unterlagen sind, desto schneller kann der Vermieter die Prüfung durchführen. Man geht bei Wohn- und Geschäftsräumen von einer Prüfungsdauer von zwischen zehn und 30 Tagen aus.
Kein Vertragszwang
Der Vermietende ist nicht verpflichtet, einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Es steht ihm frei, einen anderen Bewerber für das Mietobjekt vorzuziehen.
Ist der bevorzugte Bewerber jedoch erst ab einem späteren Zeitpunkt ein Mietverhältnis zu begründen, ist der Mietende von der Mietzinszahlungspflicht ab dem Zeitpunkt befreit, ab welchem ein von ihm vorgeschlagener, zumutbarer und zahlungsfähiger Kandidat bereit war, das Mietobjekt zu übernehmen (BGE 134 III 267 E. 3).
Mitwirkung des Vermietenden
Der Vermietende sollte sobald die möglich über die Absicht des Mietenden informiert werden, das Mietobjekt vorzeitig zurückgeben zu wollen und auf welchen Termin.
Die Suche des Nachmieters ist an sich Sache des Mietenden. Nur wenn dieser einen zumutbaren Nachmieter stellt, kann er von seiner Mietzinszahlungspflicht befreit werden. Den Vermietenden trifft jedoch eine Schadenminderungspflicht, gemäss welcher er sich ebenfalls um die Weitervermietung des Objekts zu kümmern hat (Art. 44 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 99 Abs. 3 OR i.V.m. Art. 264 Abs. 3 OR).
Zur Schadenminderungspflicht des Vermieters gehört, dass er vom Mieter gestellte potentielle Nachmieter zügig und gewissenhaft prüft und einen geeigneten, annehmbaren Nachmieter auf den frühestmöglichen Termin akzeptiert.
Die Schadenminderungspflicht geht nicht so weit, dass der Vermieter verpflichtet wäre, das Mietobjekt zu inserieren. Vermieter führen teilweise Listen von Interessenten und haben im Rahmen der Schadenminderungspflicht diese anzufragen.
Ablehnung des Vermieters
Lehnt der Vermieter einen oder mehrere zumutbare, zahlungsfähige Kandidaten ab, ist der Mietende ab dem Zeitpunkt von der Mietzinszahlungspflicht befreit, in welchem der oder die Kandidaten bereit gewesen wären, das Mietverhältnis zu übernehmen. Folgende Fälle gelten ebenfalls als Ablehnung:
- Der Vermietende reagiert auf vorgeschlagene Nachmieter nicht und lehnt die Rückgabe des Mietobjekts ab.
- Der Vermietende teilt dem Mietenden mit, er werde erst nach Ablauf der Kündigungsfrist mit einem ihm passenden Mieter einen Vertrag abschliessen.
- Der Vermietende verlangt vom Bewerber einen höheren Mietzins oder verschlechtert sonst die Mietkonditionen.
Was passiert, wenn kein Nachmieter gefunden wird?
Wird kein zumutbarer, zahlungsfähiger Nachmieter gefunden und ist der Mietende weiterhin gewillt, das Mietobjekt vorzeitig zurück zu geben, ist ein Termin für die Rückgabe des Mietobjekts mit dem Vermietenden zu vereinbaren und die Rückgabe durchzuführen.
Der Mietende muss den Mietzins bis dem Zeitpunkt zahlen, in welchem das Mietverhältnis hätte ordentlich gekündigt werden können.
Darf der Vermieter die vorzeitige Rückgabe ablehnen?
Hat der Mietende seine Absicht der vorzeitigen Rückgabe kundgetan, darf der Vermietende die vorzeitige Rückgabe nicht verweigern. Die Verweigerung kann unter Umständen zur Folge haben, dass der Mietende von der Mietzinszahlungspflicht befreit wird, zumindest aber hat sich der Vermietende Einsparungen anrechnen zu lassen:
- Verminderte Heizkosten nach dem Auszug des Mietenden
- Verwendung des Mietobjekts durch den Vermietenden (bspw. als Lagerraum)
- Renovation der Räume (nicht bloss Ausbesserung von Schäden, für welche der Mietende aufzukommen hätte)
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