Der vom Vermietenden bei einer Neuvermietung verlangte Mietzins kann missbräuchlich sein. Das Gesetz räumt den Mietenden die Möglichkeit ein, den Anfangsmietzins anzufechten und auf seine Missbräuchlichkeit überprüfen zu lassen.
Gründe
Der Anfangsmietzins kann in folgenden alternativen Situationen als missbräuchlich angefochten werden (BGE 142 III 142, E.3.1.1):
- Notlage
- Persönliche Notlage des Mietenden
- Familiäre Notlage des Mietenden
- Verhältnisse auf örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume
- Erhebliche Erhöhung des Mietzinses im Vergleich zum früheren Mietzins
Voraussetzungen
Wohn- und Geschäftsräume
Die Anfechtung des Anfangsmietzinses ist nur bei Wohn- und Geschäftsräumen möglich (Art. 270 Abs. 1 lit. a OR). Nicht möglich ist die Anfechtung des Anfangsmietzinses damit bei anderen Räumen, Grundstücken und beweglichen Sachen.
Neuvermietung
Eine Anfechtung ist nur bei Neuvermietungen möglich. Eine Neuvermietung liegt vor, wenn zwischen den Parteien zuvor kein Mietverhältnis bestand. Überträgt der Mieter von Geschäftsräumen das Mietverhältnis auf einen Dritten (Art. 263 OR) oder tritt ein Dritter bei vorzeitiger Rückgabe des Mietobjekts in das Mietverhältnis ein (Art. 264 OR), liegt keine Neuvermietung vor.
Bei einer Erstvermietung gibt es keinen früheren Mietzins, der zum Vergleich herangezogen werden kann, weshalb Art. 270 Abs. 1 lit. b OR auf diesen Fall nicht anwendbar ist. Bei der Erstvermietung bleiben jedoch die in Art. 270 Abs. 1 lit. a OR angeführten Gründe möglich.
Notlage
Eine der alternativen Situationen für die Anfechtung des Anfangsmietzinses ist, dass der Mietende sich aufgrund einer Notlage zum Abschluss des Mietvertrages gezwungen gesehen sah. Das Gesetz nennt persönliche oder familiäre Notlagen.
Der Begriff des Zwangs in Art. 270 Abs. 1 lit. a OR setzt voraus, dass der Mieter gute Gründe für einen Wohnungswechsel hat und es ihm nicht zugemutet werden kann, auf eine sich bietende Gelegenheit zu verzichten, weil persönliche oder familiäre Gründe oder die Lage auf dem lokalen Wohnungsmarkt so beschaffen sind, dass ein Verzicht unzumutbar wäre (BGE 114 II 74; BGer 4C.169/2002 E.2.1).
Notlagen können bestehen bei Wechsel der Wohnung infolge:
- Scheidung oder Trennung
- Geburt eines Kindes
- Studium
- Arbeitsort
- Kündigung durch Vermieter am alten Ort
- Etc.
Marktverhältnisse
Eine weitere alternative Situation für die Anfechtung des Anfangsmietzinses ist, dass der Mietende sich aufgrund der örtlichen Verhältnisse am Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Abschluss des Mietvertrages gezwungen sah.
Knappheit der verfügbaren Wohn- und Geschäftsräume erfüllt diese Voraussetzung. Massgebend sind die örtlichen Verhältnisse. Hat der Kanton die Mitteilung des vorangehenden Mietzinses mittels Formulars vorgeschrieben (Art. 270 Abs. 2 OR), ist von einer Knappheit von Wohnräumen auszugehen.
Der Mietende muss nicht nachweisen, dass er sich vergeblich um andere Mieträumlichkeiten bemüht hat.
Mietzinserhöhung
Hat der Vermietende den Mietzins im Vergleich früheren Mietverhältnis für die Räumlichkeiten den Mietzins erheblich erhöht, kann der Anfangsmietzins angefochten werden (Art. 270 Abs. 1 lit. b OR).
Eine Erhöhung des Mietzinses um mehr als zehn Prozent gilt als erheblich und kann eine Anfechtung des Anfangsmietzinses rechtfertigen (BGE 147 III 431 E.3.3; BGer 4A_295/2016, E.5.3.1).
Bei Wohnungsmangel können die Kantone die Mitteilung des vorangehenden Mietzinses mit einem amtlichen Formular vorschreiben (Art. 270 Abs. 2 OR). Im Kanton Zürich wird die Formularpflicht bei einem Leerwohnungsbestand von weniger als 1.5% angeordnet (§ 226b EG ZGB). Besteht die Formularpflicht, erfährt der Mietende aus dem Formular den vorherigen Mietzins. Besteht keine Formularpflicht, kann der Mietende die Bekanntgabe der Höhe des Mietzinses des vorangehenden Mietverhältnisses verlangen (Art. 256a Abs. 2 OR).
Im Formular muss der Vermietende die Erhöhung und die Gründe für die Erhöhung angeben. Der Vermietende ist an diese Begründung gebunden.
Frist
Der Anfangsmietzins kann nur zu Beginn des Mietverhältnisses als missbräuchlich angefochten werden. Die Anfechtung hat innerhalb von 30 Tagen seit Übernahme der Sache, also seit Antritt des Mietverhältnisses, bei der Schlichtungsbehörde zu erfolgen (Art. 270 Abs. 1 OR).
Missbräuchlichkeit
Der Mietzins muss anhand der Kriterien von Art. 269 und Art. 269a OR als missbräuchlich erscheinen.
Beweis
Der Mietende als klagende Partei ist grundsätzlich für die von ihm aufgestellten Behauptungen beweispflichtig (Art. 8 ZGB).
Vom Mietenden nachgewiesen werden muss:
- die Voraussetzungen für eine Anfechtung des Anfangsmietzinses entsprechend des alternativen Anfechtungsgrundes, auf welchen er sich beruft:
- eine persönliche oder familiäre Notlage, oder
- die örtlichen Verhältnisse auf Markt für Wohn- oder Geschäftsräume, oder
- die Erhöhung des Mietzinses im Vergleich zum Vormietzins
- und die Missbräuchlichkeit des Mietzinses.
Die Missbräuchlichkeit des Mietzinses wird anhand der Kriterien von Art. 269 und Art. 269a OR beurteilt. Die Überprüfung des Mietzinses erfolgt grundsätzlich nach den vom Vermieter im amtlichen Formular angegebenen Steigerungsfaktoren (bspw. Ortsüblichkeit). Das schliesst jedoch nicht aus, dass auch geprüft wird, ob ein übersetzter Ertrag aus dem Mietobjekt erzielt wird (BGE 121 III 364, E.4.b).
Wurde die Mietzinssteigerung mit der Orts- resp. Quartierüblichkeit begründet, muss der Mietende beweisen, dass der Mietzins nicht ortsüblich ist. Diesen Beweis zu führen ist schwierig, aber nicht unmöglich. Anhand der Umstände kann auf Missbräuchlichkeit geschlossen werden (Vermutung der Missbräuchlichkeit bei einer Erhöhung um über 40%; BGE 139 III 13, E.3.1.4). Der Vermietende kann den Gegenbeweis antreten und geltend machen, der Mietzins sei nicht missbräuchlich (BGer, 4A_295/2016; BGer, 4A_400/2017).
Macht der Mietende geltend, der Vermietende erziele mit dem Mietobjekt einen übersetzten Ertrag, hat er diese Umstände zu beweisen und kann vom Vermietenden die Offenlegung der relevanten Informationen und Unterlagen verlangen (BGE 142 III 568 E.2).
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