Bestehen Mängel am Mietobjekt, welche der Vermieter zu beseitigen hat, kann der Mieter die Beseitigung verlangen und eine Herabsetzung des Mietzinses bis zur Beseitigung verlangen und den Mietzins hinterlegen. Der kleine Unterhalt ist dagegen vom Mieter zu erledigen.
Mängel
Als Mängel des Mietobjekts gelten Abweichungen vom Zustand, der gemäss Mietvertrag geschuldet ist und welche der Vermietende zu beheben hat. Nicht als Mängel gelten kleinere Defekte, welche der Mieter im Rahmen des kleinen Unterhalts selbst zu beheben hat. Nicht als Mängel gelten auch die normale Abnützung, soweit die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch nicht beeinträchtigt ist.
Mängel vor der Übergabe
Der Vermietende hat das Mietobjekt in vertragskonformem, mängelfreiem Zustand zum vereinbarten Zeitpunkt zu übergeben. Der Vermietende muss vor der Übergabe bestehende Mängel beseitigen und das Mietobjekt reinigen.
Übernimmt der Mietende das Mietobjekt trotz Vorliegen von Mängeln, welche den vorausgesetzten Gebrauch vermindern, aber nicht erheblich beeinträchtigen oder ausschliessen oder übernimmt er das Mietobjekt mit geringfügigen Mängeln, die in den Bereich des kleinen Unterhalts fallen (Art. 259 OR), kann der Mietende die Ansprüche nach Art. 259a bis 259i OR geltend machen (Art. 258 Abs. 3 OR). In Frage kommt insbesondere die Beseitigung des Mangels und die Herabsetzung des Mietzinses.
Übernimmt der Mietende das Mietobjekt trotz Mängel, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, kann er auf Erfüllung des Vertrages bestehen und die Ansprüche nach Art. 259a bis 259i OR geltend machen (Mangelbeseitigung, Mietzinsherabsetzung, etc.) oder vom Vertrag zurücktreten (Art. 258 Abs. 2 und Art. 258 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 107 bis 109 OR).
Mängel nach der Übergabe
Entstehen nach der Übergabe Mängel am Mietobjekt, die der Mietende weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird er im vertragsgemässen Gebrauch des Mietobjekts gestört, kann er verlangen, dass der Vermietende (Art. 259a Abs. 1 OR):
- den Mangel beseitigt
- den Mietzins verhältnismässig herabsetzt
- Schadenersatz leistet
- den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt
Der Mietende einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen (Art. 259a Abs. 2 OR).
Hat der Mietende oder eine Person, für welche er einstehen muss (Besucher, Mitbewohner, Handwerker im Auftrag des Mietenden etc.) den Mangel vorsätzlich oder fahrlässig verursacht, stehen dem Mietenden die Mängelrechte nicht zu. Vielmehr hat er den Mangel auf eigene Kosten selbst zu beheben resp. beheben zu lassen.
Störungen im Gebrauch des Mietobjekts, welche die Mängelrechte auslösen, kann bspw. Baulärm von einer Baustelle in der Nähe des Mietobjekts sein.
Informationspflicht
Entsteht am Mietobjekt ein Mangel, der vom Vermietenden zu beseitigen ist, hat der Mietende den Vermietenden darüber zu informieren (Art. 257g OR). Unterlässt der Mietende diese Meldepflicht, kann er Ersatzpflichtig werden, wenn dem Vermietenden daraus ein Schaden entsteht.
Rechte der Mietenden
Beseitigung des Mangels
Der Mietende kann verlangen, dass der Vermietende den Mangel beseitigt (Art. 259a Abs. 1 lit. a OR). Beseitigt der Vermietende den Mangel nicht, kann der Mietende die Beseitigung auf dem Klageweg durchsetzen.
Ist die Beseitigung des Mangels nicht möglich, etwa weil der Vermietende darauf keinen Einfluss hat (bspw. Baulärm), besteht kein Beseitigungsanspruch. Bestehen bleibt lediglich ein Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses und bei gegebenen Voraussetzungen auf Schadenersatz.
Ersatzvornahme
Wird durch den Mangel die Tauglichkeit des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch vermindert, aber nicht erheblich beeinträchtigt, kann der Mietende bei Weigerung des Vermietenden, den Mangel innert angemessener Frist zu beseitigen, diesen auf Kosten des Vermietenden beseitigen resp. beseitigen lassen (Art. 259b lit. b OR). Eine Ermächtigung des Richters ist nicht erforderlich. Eine eigenmächtige Ersatzvornahme kann bei fehlenden Voraussetzungen dazu führen, dass der Vermietende nicht verpflichtet ist, dem Mietenden die Kosten zu ersetzen. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind (Mangel, angemessene Frist zur Behebung, Verweigerung der Behebung), ist im Einzelfall zu prüfen. Mietenden ist zu empfehlen, die Voraussetzungen vorgängig abzuklären.
Der Mietende kann sich unter Umständen vom Gericht ermächtigen lassen, schwerwiegende Mangel, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch erheblich beeinträchtigen oder ausschliessen, auf Kosten des Vermietenden zu beseitigen (Art. 98 OR).
Bei solch schwerwiegenden Mängeln kann der Mietende den Vertrag auch fristlos kündigen und Schadenersatz verlangen (Einlagerung Möbel, Hotelübernachtungen etc.)
Herabsetzung des Mietzinses
Wird die Tauglichkeit des Mietobjekt zum vorausgesetzten Gebrauch infolge eines Mangels beeinträchtigt oder vermindert, und hat der Vermietende für diesen Mangel einzustehen, kann der Mietende eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermietende vom Mangel Kenntnis erhalten hat, bis zum Zeitpunkt, in dem der Mangel behoben ist (Art. 259d OR). Ein Verschulden des Vermietenden für den Mangel ist nicht erforderlich.
Schadenersatz
Erleidet der Mietende durch den Mangel einen Schaden, muss der Vermietende dafür Schadenersatz leisten, sofern er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft (Art. 259e OR).
Erforderlich ist damit:
- ein Mangel, für den der Vermietende einzustehen hat
- ein Schaden des Mietenden (als Folge des Mangels)
- ein Kausalzusammenhang zwischen vertragswidriger Handlung oder Unterlassung des Vermieters
- ein Verschulden des Vermieters (gesetzliche Vermutung)
Hinterlegung des Mietzinses
Die Hinterlegung des Mietzinses setzt voraus (Art. 259g Abs. 1 OR):
- ein Mangel, der nicht vom Mieter zu beseitigen ist
- schriftliche Ansetzung einer angemessenen Frist an den Vermietenden, den Mangel zu beseitigen
- schriftliche Androhung des Mietenden, den Mietzins zu hinterlegen, wenn der Mangel bis zum Ablauf der Frist nicht beseitigt wird
- Unterlassung der Behebung des Mangels durch den Vermietenden
- Anzeige der Hinterlegung des Mietzinses an den Vermietenden
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann der Mietzins samt den Nebenkosten für die Zukunft ganz oder teilweise bei der zuständigen Stelle hinterlegt werden.
Der Mietende muss innerhalb von 30 Tagen seit der (ersten) Hinterlegung die zuständige Schlichtungsbehörde anrufen und auf Mangelbeseitigung, Herabsetzung des Mietzinses und Schadenersatz klagen. Reicht der Mietende kein Schlichtungsgesuch ein oder reicht er es verspätet ein, fallen die hinterlegten Mietzinse und Nebenkosten dem Vermietenden zu und werden diesem ausbezahlt (Art. 259h und 259i OR i.V.m. Art. 208 Abs. 4 ZPO).
Wird der Mangel vom Vermietenden behoben, ist die Hinterlegung des Mietzinses nicht zulässig. Dasselbe gilt, wenn der Vermietende die Mangelbehebung bereits eingeleitet hat.
Fristlose Kündigung wegen schwerer Mängel
Der Vermietende ist verpflichtet, das Mietobjekt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und während der Dauer des Mietverhältnisses in diesem Zustand zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR).
Besteht ein schwerwiegender Mangel an einer unbeweglichen Sache (Wohnräume, Geschäftsräume etc.), der die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt, kann der Mietende fristlos kündigen, wenn der Vermietende den Mangel nicht innert angemessener Frist beseitigt. Bei beweglichen Sachen genügt eine Verminderung der Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch (Art. 259b lit. a OR).
Damit der Mietende berechtigt ist, fristlos zu kündigen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- schwerwiegender Mangel, der nicht vom Mieter zu verantworten ist
- Kenntnis des Vermieters
- Keine Beseitigung des Mangels innert angemessener Frist
Sind die Voraussetzungen nicht erfüllt, ist eine fristlose Kündigung nicht zulässig. Hat der Mietende (in Unkenntnis der Rechtslage) trotzdem gekündigt, ist seine Kündigung unwirksam. Damit Klarheit darüber besteht, dass es sich nicht um eine ausserterminliche Kündigung aus anderen Gründen handelt, sollte im Kündigungsschreiben der Grund der Kündigung angeführt werden.
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