Die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern richten sich nach den Abreden im Mietvertrag oder nach den gesetzlichen Bestimmungen.
Gebrauchsüberlassung
Der Vermietende verpflichtet sich, dem Mietenden das Mietobjekt in gebrauchsfähigem Zustand für die Dauer des Mietvertrages zum Gebrauch zu überlassen und in diesem Zustand zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR).
Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nichtig, wenn sie in vorformulierten Allgemeinen Mietbedingungen oder in Mietverträgen über Wohn- und Geschäftsräume enthalten sind (Art. 256 Abs. 2 OR).
Mietzins und Sicherheit
Zahlungspflicht
Der Mietende verpflichtet sich, dem Vermietenden den vereinbarten Mietzins und die Nebenkosten zu den vereinbarten Terminen zu bezahlen.
Mietzinsgestaltung
Der Mietzins kann im Rahmen der Rechtsordnung nicht völlig frei gestaltet werden. Der Mietzinsgestaltung für sind durch die Vorschriften über missbräuchliche Mietzinse und die Rechtsprechung dazu Schranken gesetzt (Art. 269 u. Art. 269a OR). Üblich ist bei Wohnräumen und Geschäftsräumen ein fixer Mietzins, der monatlich oder quartalsweise zu zahlen ist.
Die Parteien können die Indexierung des Mietzinses vereinbaren. Der Mietzins folgt dem Landesindex der Konsumentenpreise des Bundesamtes für Statistik. Änderungen des Hypothekarzinssatzes respektive des Referenzzinssatzes werden nicht berücksichtigt. Die Vereinbarung eines indexierten Mietzinses ist nur zulässig, wenn der Mietvertrag für eine Dauer von mindestens fünf Jahren abgeschlossen wird (Art. 269b OR).
Vereinbart werden kann eine Staffelungsklausel (Art. 269c OR). Die Parteien vereinbaren im Mietvertrag, dass sich der Mietzins zu bestimmten Zeitpunkten um einen fixen Betrag erhöht. Gestaffelte Mietzinse sind nur zulässig, wenn der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird, der Mietzins nur einmal pro Jahr erhöht wird und der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
Eine Kombination einer Indexierung mit einer Staffelung des Mietzinses ist nicht zulässig (BGE 124 III 57 E. 3a).
Bei der Geschäftsraummiete wird teilweise die Bemessung des Mietzinses nach dem Umsatz des Mieters oder eine Kombination aus Basismietzins und Umsatzmietzins vereinbart.
Nebenkosten
Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat (Art. 257a Abs. 2 OR). Werden im Mietvertrag keine Nebenkosten ausgeschieden respektive ein Pauschalmietzins inklusive Nebenkosten vereinbart, sind alle Leistungen des Vermieters im vereinbarten Preis inbegriffen. Der Vermietende kann die Nebenkosten dem Mieter in solchen Fällen nicht gesondert in Rechnung stellen.
Wird die Bezahlung von Nebenkosten vereinbart, müssen die einzelnen Nebenkosten im Mietvertrag genau aufgeführt werden. Sammelbezeichnungen genügen nicht. Die Auflösung von Sammelbezeichnungen oder die Einführung von neuen Nebenkosten ist nur mittels einer Vertragsänderung möglich. Die Nebenkosten können als Pauschalbeträge oder als Akontozahlungen und einer jährlichen Abrechnung vereinbart werden (Art. 4 Abs. 1 VMWG).
Die Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen des Vermieters, die mit dem Gebrauch des Mietobjekts zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR). Als Nebenkosten gelten beispielsweise Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben. Näheres zu den anrechenbaren Heiz-, Warmwasser- und Energiekosten ist in Art. 5 ff. VMWG geregelt. Nicht als Nebenkosten gelten die Hypothekarzinsen und Gebäudeversicherungsprämien.
Bei Wohn- und Geschäftsräumen müssen die Nebenkosten den tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters entsprechen. Die Vermietenden müssen den Mietenden auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren (Art. 257b Abs. 2 OR).
Sicherheitsleistung
Sofern vereinbart, ist der Mietende verpflichtet, die vereinbarte Sicherheitsleistung (Kaution) zu leisten. Bei Wohnungen beträgt die Kaution höchstens drei Monatsmieten, bei Geschäftsräumen besteht keine Einschränkung (Art. 257e Abs. 2 OR). Die Sicherheit kann in Form von Geld oder Wertpapieren geleistet werden. Vereinbart werden kann auch eine Kautionsversicherung.
Sicherheiten in Geld oder Wertpapieren sind auf ein auf den Namen des Mietenden lautendes Konto bei einer Bank zu hinterlegen (Art. 257e Abs. 1 OR).
Duldungspflichten der Mietenden
Besichtigungen
Der Mietende muss dem Vermieter gestatten, das Mietobjekt zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist (Art. 257h Abs. 2 OR). Mietende müssen Besichtigungen dulden, doch sind diese genügend lange im Voraus anzukündigen, damit der Mietende sich organisieren kann.
Unterhalt durch den Vermietenden
Der Mietende muss Arbeiten des Vermietenden am Mietobjekt dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind (Art. 257h Abs. 1 OR). Der Mietende muss dem Vermietenden für die Ausführung der Arbeiten den Zugang gewähren. Bei längeren Abwesenheiten muss der Vermieter für die Ermöglichung des Zugangs sorgen.
Änderungen und Erneuerungen durch den Vermieter
Der Vermietende ist berechtigt, während der Mietdauer Erneuerungen und Änderungen am Mietobjekt vorzunehmen, soweit sie für den Mietenden zumutbar sind und das Mietverhältnis nicht gekündigt ist (Art. 260 Abs. 1 OR).
Solche Änderungen und Erneuerungen gehen weiter als Reparaturen. Ob sie zumutbar sind, hängt davon ab, wie sich die Arbeiten für den Mietenden auswirken. Eine Veränderung von Wohn- oder Geschäftsräumen, die zur Folge haben, dass das Mietobjekt nicht mehr der Vereinbarung im Mietvertrag entspricht (Vergrösserung, Verkleinerung, Entfernen oder Verschieben von Wänden usw.) oder starke Belastungen durch Bauarbeiten sind nicht zumutbar.
Kleiner Unterhalt
Der Mietende muss Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen (Art. 259 OR).
Die Reinigung des Mietobjekts obliegt damit dem Mietenden. Zum kleinen Unterhalt gehören zum Beispiel:
- Backbleche ersetzen
- Filter beim Dampfabzug ersetzen
- Zahngläser ersetzen
- Duschschläuche ersetzen
- Etc.
In der Regel sind Ausbesserungen und Reparaturen im Bereich von rund CHF 150.00 vom Mietenden zu tragen. Erfordert eine Ausbesserung Fachwissen, ist deren Ausführung nicht Sache des Mietenden, sondern des Vermietenden.
Mietvertragsklauseln, welche dem Mieter mehr als nur den kleinen Unterhalt aufbürden, verstossen aber bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gegen zwingendes Recht und sind daher unwirksam (Art. 256 Abs. 2 OR).
Fällt ein Defekt am Mietobjekt nicht in den Bereich Kleinreparaturen, ist es Sache des Vermietenden, diesen zu beheben. Klauseln in vorformulierten Allgemeinen Mietbedingungen oder in Mietverträgen über Wohn- und Geschäftsräume, welche weitergehende Reparaturpflichten des Mietenden vorsehen, sind nichtig (Art. 256 Abs. 2 OR).
Verletzt ein Mietender seine Pflicht zur Reinigung und Behebung von kleineren Mängeln, kann er gegenüber dem Vermietenden schadenersatzpflichtig werden, wenn dem Vermietenden dadurch ein Schaden entsteht (Art. 97 OR).
Änderungen an der Mietsache durch die Mieterin
Der Mietende kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermietende schriftlich zugestimmt hat (Art. 260a Abs. 1 OR). Ohne Zustimmung des Vermietenden dürfen die Mietenden damit keine Umbauten vornehmen.
Hat der Vermietende nicht zugestimmt, kann er spätestens am Ende des Mietverhältnisses die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes durch Mietenden respektive auf dessen Kosten verlangen. Ohne Zustimmung vorgenommene Änderungen können Anlass für eine Kündigung sein. Ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar, kommt auch eine ausserordentliche Kündigung in Frage (Art. 257f Abs. 3 und 4 OR).
Hat der Vermieter schriftlich zugestimmt, ist dem Mietenden die Vornahme der Änderung gestattet. Der Vermietende kann die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart wurde (Art. 260a Abs. 2 OR). Wenn das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses infolge der Änderung einen erheblichen Mehrwert auf, kann der Mietende dafür eine Entschädigung verlangen (Art. 260a Abs. 3 OR). Wann ein erheblicher Mehrwert vorliegt, ist im Einzelfall zu beurteilen. Kleinere Änderungen gewähren zum Vornherein keinen Anspruch auf Entschädigung. Die Parteien können vereinbaren, dass für den Mehrwert keine Entschädigung geschuldet wird (BGE 124 III 149, E.4).
Behebt der Mietende im Auftrag des Vermietenden Mängel, die in die Zuständigkeit des Vermietenden fallen, oder führt der Mietende Erneuerungen oder Änderungen im Auftrag des Vermietenden aus, hat der Vermietende den Mietenden dafür zu entschädigen. Eine Abrede, wonach der Mietende die Kosten trägt, ist nichtig, da es Aufgabe des Vermietenden ist, das Mietobjekt in gebrauchstauglichem Zustand zu erhalten (Art. 256 Abs. 2 OR).
Untermiete
Die Untermiete setzt die Zustimmung des Vermieters voraus (Art. 262 Abs. 1 OR). Das Gesetz schreibt Schriftlichkeit nicht vor, aus Beweisgründen ist jedoch zu empfehlen, die Zustimmung schriftlich abzugeben.
Der Vermieter darf die Zustimmung nicht unbillig verweigern. Eine Verweigerung der Zustimmung ist zulässig, wenn der Mieter sich weigert, die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben, die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zur Hauptmiete missbräuchlich sind oder dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen (Art. 262 Abs. 2 OR).
Der Mietende haftet dafür, dass der Untermieter das Mietobjekt nicht anders gebraucht, als es ihm selbst erlaubt ist (Art. 262 Abs. 3 OR). Richtet der Untermieter Schäden an, haften dafür gegenüber dem Vermietenden der Hauptmieter aus Vertrag und der Untermieter ausservertraglich.
Übertragung des Mietverhältnisses
Der Mieter von Geschäftsräumen kann das Mietverhältnis mit Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen. Die Zustimmung muss schriftlich erfolgen (Art. 263 Abs. 1 OR).
Stimmt der Vermietende der Übertragung zu, geht das Mietverhältnis im gegenwärtigen Zustand (gekündigt, ungekündigt) auf den Dritten über. Der Dritte tritt anstelle des bisherigen Mieters in den Mietvertrag an (Art. 263 Abs. 3 OR). Abgesehen von diesem Parteiwechsel bleibt der Mietvertrag unverändert. Der Mieter haftet dem Vermieter solidarisch mit dem Dritten für den Mietzins, die Nebenkosten etc. bis zu dem Zeitpunkt, in welchem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann, höchstens jedoch für zwei Jahre.
Der Vermietende kann die Zustimmung zur Übertragung nur aus wichtigem Grund verweigern (Art. 263 Abs. 2 OR). Die Abgrenzung, wann ein wichtiger Grund vorliegt, erweist sich in der Praxis als schwierig.
Leistungen
