Das Mietrecht regelt die Mietverhältnisse für bewegliche und unbewegliche Sachen, für Wohn- und Geschäftsräume.
Weitere Informationen finden Sie im Bereich Mietrecht.
Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die zusammen mit dem Mietobjekt zum Gebrauch überlassen werden (Art. 253a OR), bspw. Möbel und Einrichtungen.
Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 259 ff. OR) gelten nicht für die Miete von luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnräumen die Küche nicht eingerechnet (Art. 253b Abs. 2 OR).
Die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse gelten nicht für Wohnräume, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden (Art. 253b Abs. 3 OR).
Gegenstand des Mietvertrages
Gegenstand des Mietvertrages ist die Überlassung eines Gegenstandes, eines Grundstückes oder Räumlichkeiten zum Gebrauch gegen Entgelt.
Der Vermieter hat das Mietobjekt in gebrauchstauglichem Zustand zu überlassen und diesen Zustand aufrecht zu erhalten.
Der Mieter verpflichtet sich, den Mietzins und die Nebenkosten zu bezahlen.
Abgrenzung von anderen Verträgen
Der Mietvertrag ist von anderen Verträgen auf Gebrauchsüberlassung abzugrenzen. Im Gegensatz zur Gebrauchsleihe ist der Mietvertrag entgeltlich.
Parteien
Mietvertragsparteien
Der Mietvertrag wird zwischen dem Mietenden und dem Vermietenden abgeschlossen.
Der Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Schriftliche Verträge sind die Norm. Meist werden standardisierte, vorformulierte Mietverträge und Allgemeine Mietbedingungen verwendet. Abweichungen und Ergänzungen können vereinbart werden.
Untermieter
Untermieter stehen zum Hauptmieter in einem Mietverhältnis. Sie stehen zum Hauptvermieter in keinem Mietverhältnis.
Form des Mietvertrages
Mietverträge können grundsätzlich formfrei und damit auch mündlich oder konkludent abgeschlossen werden. Aus Beweisgründen ist die Schriftform empfehlenswert.
Dauer
Das Gesetz enthält keine Vorschriften zur Dauer von Mietverträgen. Mietverträge können damit befristet oder unbefristet sein (Art. 255 OR).
Befristete Mietverträge
Befristete Mietverträge enden ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer (Art. 266 OR). Sie sind grundsätzlich nicht kündbar, ausserordentliche Kündigungen vorbehalten. Wird das Mietverhältnis über die vereinbarte Dauer hinaus fortgesetzt, gilt es als unbefristetes Mietverhältnis.
Unbefristete Mietverträge
Unbefristete Mietverträge müssen gekündigt werden. Das Gesetz sieht je nach Art des Mietobjekts unterschiedliche Kündigungsfristen und -termine vor.
Wird eine Mindestdauer vereinbart, kann während dieser das Mietverhältnis nicht ordentlich gekündigt werden. Nach Ablauf der Mindestdauer ist das Mietverhältnis unbefristet und kann durch ordentliche Kündigung beendet werden kann.
Mietzins und Nebenkosten
Die Höhe des Mietzinses und der Nebenkosten wird von den Parteien im Mietvertrag vereinbart. Werden Nebenkosten im Mietvertrag ausgeschieden, hat der Mieter nur diese zu bezahlen.
Möglich ist auch die Vereinbarung einer Pauschale, welche den Mietzins und die Nebenkosten umfasst.
Einseitige Vertragsänderungen
Der Vermieter kann den Mietvertrag einseitig ändern. Am häufigsten kommt dies als Mietzinserhöhung vor. Die Mietzinserhöhung ist reglementiert und der Vermieter hat für die Vertragsänderung ein Formular zu verwenden und ein bestimmtes Vorgehen einzuhalten.
Beendigung
Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen mit einem amtlich genehmigten Formular kündigen. Bei Familien Wohnungen muss der Vermieter das Formular beiden Ehegatten oder eingetragenen Partner je separat zustellen.
Im Mietvertrag wird in der Regel vereinbart, dass der Mieter schriftlich kündigen muss.