Bei der Veräusserung eines Mietobjekts bzw. einem Eigentümerwechsel gehen alle Mietverhältnisse (bspw. Wohn- oder Geschäftsräume) auf den Erwerbenden über (Art. 261 OR).
Übergang des Mietverhältnisses
Die Mietverhältnisse gehen im Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums am Grundstück auf den neuen Eigentümer über (Eintragung im Grundbuch, Art. 656 ZGB, Art. 972 ZGB i.V.m. Art. 948 ZGB).
Bei beweglichen Sachen geht das Eigentum und damit auch ein Mietverhältnis am Objekt erst mit der Übertragung des Besitzes auf den Erwerber über (Art. 714 ZGB).
Kündigung des neuen Eigentümers
Der neue Eigentümer kann bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht (Art. 261 Abs. 1 lit. a OR).
Fristen und Termine
Der neue Eigentümer kann das Mietverhältnis vor der Eigentumsübertragung nicht kündigen. Eine solche Kündigung würde von der falschen Partei aus kommen und wäre nichtig.
Für eine Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen durch den neuen Eigentümer wegen dringenden Eigenbedarfs gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine, nicht die vertraglich vereinbarten (Art. 261 Abs. 1 lit. a OR). Die Kündigung muss zeitnah zum Eigentumserwerb ausgesprochen werden.
Eigenbedarf
Der neue Eigentümer kann nur dann ohne Einhaltung der vertraglichen Fristen und Termine kündigen, wenn er dringenden Eigenbedarf geltend macht. Der neue Eigentümer muss den dringenden Eigenbedarf beweisen.
Dringender Eigenbedarf liegt vor, wenn ein ernsthafter, aktueller und ausgewiesener Bedarf des neuen Eigentümers für sich oder nahe Verwandte besteht. Die Dringlichkeit ist einerseits zeitlich, andererseits auch sachlich zu verstehen. Es darf dem neuen Eigentümer aus objektiven Gründen nicht zumutbar sein, auf die Benützung des Mietobjekts länger zu verzichten. Dazu gehören auch triftige wirtschaftliche Gründe.
Fehlt ein dringender Eigenbedarf, ist die Kündigung unwirksam. Sie entfaltet keine Wirkung auf den nächsten zulässigen vertraglichen Termin.
Haftung des Verkäufers
Der neue Eigentümer kann – vorausgesetzt er kann sich auf dringenden Eigenbedarf berufen – das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf einen gesetzlichen Termin kündigen. Er braucht sich also nicht an die vertraglichen Kündigungstermine und Fristen zu halten.
Der Verkäufer haftet dem Mieter für den ihm durch eine solche Kündigung entstehenden Schaden (Art. 261 Abs. 3 OR).
Wirkungen
Kündigungssperrfrist
Eine bereits bestehende Kündigungssperrfrist (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR) geht auf den Erwerber über. Eine Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs vor Ablauf der Sperrfrist bleibt jedoch möglich.
Hängige Verfahren
Sind vor dem Erwerb Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren bereits hängig, welche das Mietverhältnis betreffen bzw. sich auch in Zukunft auf diesen auswirken werden (Mietzinsanpassung, Mangelbeseitigung, Kündigungsanfechtung, Erstreckung), tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in den Prozess ein (Art. 261 OR; Art. 83 ZPO). Ansprüche, welche die Zeit bis zur Eigentumsübertragung betreffen (bspw. rückwirkende Herabsetzung wegen Mängeln) richten sich gegen den alten Vermieter.
Mietzinszahlung
Die Mietenden haben ab der Eigentumsübertragung den Mietzins dem neuen Eigentümer zu entrichten.
Der bisherige Eigentümer und Vermieter hat Anspruch auf alle Mietzinse, welche die Zeit vor der Eigentumsübertragung betreffen.
Ansprüche der Mieter
Im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung bereits fällige Ansprüche des Mieters gegen den bisherigen Vermieter gehen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht auf den neuen Vermieter über (BGE 127 III 273).
Mangelbeseitigung
Der neue Eigentümer muss das Mietobjekt in einem zum Gebrauch tauglichen Zustand halten (Art. 256 Abs. 1 OR). Ansprüche der Mietenden auf Beseitigung von Mängeln richten sich ab der Eigentumsübertragung gegen den neuen Eigentümer.
Mietzinsherabsetzung
Hat ein Mietender vor der Eigentumsübertragung beim alten Vermieter um Reduktion des Mietzinses gestellt, geht dieses Gesuch auf den Erwerber über. Der Mietende braucht kein neues Gesuch zu stellen.
Mietkaution
Hat ein Mietender die vereinbarte Kaution noch nicht geleistet, kann der neue Eigentümer die Leistung der Kaution einfordern.
Bereits geleistete Kautionen sollten auf auf den Namen der Mietenden lautenden Konti eingezahlt sein.
Mietzinserhöhung
Der neue Eigentümer kann den Mietzins im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten erhöhen. Die Rechtsprechung steht dem neuen Eigentümer die Möglichkeit zu, sich bei der Mietzinserhöhung auf die absolute Methode zu berufen (bspw. Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit).
Leistungen
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