Mieter und Vermieter
Ich berate und vertrete sowohl Mieter als auch Vermieter in Angelegenheiten des Mietrechts, vorzugsweise zu unbeweglichen Sachen (Geschäftsräume, Wohnungen, Häuser etc.).
Mietvertrag
Bei den meisten Mietverträgen werden Formularverträge verwendet. Lediglich der Beginn, eine allfällige Befristung, eine allfällige Mindestdauer, die Kündigungsfrist und zusätzliche Vereinbarungen sind zu verhandeln.
Für Gewerberäume bspw. in Einkaufszentren werden je nach Bedarf Vertragswerke vereinbart, in welchen die Rechte und Pflichten der Parteien im Detail ausgearbeitet werden. Wichtige Themen sind bspw. die Umsatzmiete, die Staffelmiete, eine Exit-Option unter gewissen Bedingungen sowie Verlängerungsoptionen und Rohbau und Rückbauverpflichtungen, usw.
Einseitige Anpassungen
Die Zulässigkeit von einseitigen Anpassungen des Mietvertrages durch den Vermieter (Mietzinserhöhung etc.) sind zu prüfen. In detaillierten Verträgen für Gewerberäume sind die Vertragsanpassungen oft individuell geregelt.
Untermiete und Übertragung
Die Untervermietung und bei Gewerberäumen die Übertragung des Mietverhältnisses bedürfen der Zustimmung des Vermieters, die nur unter gewissen Vorrausetzungen verweigert werden darf. In detaillierten Verträgen zu Gewerberäumen sind die Voraussetzungen für eine Untermiete oder Übertragung und für die Verweigerung der Zustimmung oft geregelt. Ob die Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sind, kann unklar und strittig sein.
Rücksichtnahme und Sorgfalt
Mietende haben das Mietobjekt sorgfältig zu gebrauchen und auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. Hält sich ein Mieter nicht daran, ist er schriftlich abzumahnen. Ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von 30 Tagen kündigen. Verursacht der Mieter vorsätzlich schweren Schaden, ist eine fristlose Kündigung möglich.
Wann eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses vorliegt und wie diese zu bestimmen ist, wurde und wird von der Rechtsprechung konkretisiert. Sowohl Vermietern als auch Mietern ist zu empfehlen, sich in solchen Situationen beraten zu lassen.
Mängel
Kleinere Mängel und Ausbesserungen hat in der Regel der Mieter selbst vorzunehmen. Alle anderen Mängel fallen in die Zuständigkeit des Vermieters. Bestehen solche Mängel, kann der Mieter vom Vermieter u.a. die Beseitigung des Mangels und eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen. Ist der Mangel für einen Schaden des Mieters kausal und trägt der Vermieter ein Verschulden, hat er auch diesen zu ersetzen.
Strittig ist oft, ob ein vom Vermieter zu beseitigender Mangel vorliegt und wie hoch die Mietzinsherabsetzung sein soll. Umstritten ist ebenfalls oft, ob der Mangel für einen Schaden des Mieters kausal ist, ob den Vermieter ein Verschulden trifft und wie hoch der Schaden tatsächlich ist.
Der Mieter kann bis zur Beseitigung des Mangels den Mietzins hinterlegen. Werden die Voraussetzungen der Hinterlegung nicht eingehalten, verliert der Mieter dieses Druckmittel gegen den Vermieter.
Wird der Mangel nicht innert angemessener Frist beseitigt, kann der Mieter unter gewissen Voraussetzungen den Mietvertrag fristlos kündigen oder den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen. Sind die Voraussetzungen nicht gegeben, besteht für den Mieter, der diese Rechte wahrnehmen will erhebliche Risiken.
Beendigung
Beendigungsgründe
Befristete Mietverhältnisse enden durch Zeitablauf. Unbefristete müssen gekündigt werden. Eine Beendigung durch Aufhebungsvereinbarung ist auch möglich. In der Aufhebungsvereinbarung sind die Rechte und Pflichten der Parteien zu regeln. Bei Gewerberäumen in Rohbaumiete ist bspw. eine allfällige Rückbauverpflichtung des Mieters zu regeln.
Mangelhafte Kündigungen
Kündigungen sind nichtig, bspw. wenn sie nicht auf dem amtlich vorgeschriebenen Formular ausgesprochen werden. Sie sind anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstossen oder einer der im Gesetz aufgezählten Anfechtungsgründe gegeben ist. Ausserordentliche Kündigungen sind unwirksam, wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind.
Kündigungsanfechtung
Eine ordentliche Kündigung des Vermieters kann vom Mieter angefochten werden. Bei einer erfolgreichen Anfechtung der Kündigung (ev. missbräuchliche Kündigung) läuft das Mietverhältnis weiter. Der Mieter geniesst zudem während drei Jahren Kündigungsschutz.
Erstreckung
Ist die Anfechtung der Kündigung nicht erfolgreich, prüft die Schlichtungsbehörde automatisch die Möglichkeit einer Erstreckung. Eine Erstreckung kann auch beantragt werden. Die Erstreckung kommt nur in Frage, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte zur Folge hätte. Eine Erstreckung ist u.a. bei einer ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug ausgeschlossen.
Genossenschaftswohnungen
Ist der Mieter einer Genossenschaftswohnung Genossenschafter, hängt das Mietverhältnis mit der Mitgliedschaft in der Genossenschaft zusammen. Die Kündigung des Mietverhältnisses setzt in der Regel auch das Vorliegen eines Grundes für den Ausschluss aus der Genossenschaft voraus.
Ausweisung
Räumt der Mieter das Mietobjekt am Ende des Mietverhältnisses nicht und gibt er das Mietobjekt nicht zurück, kann der Vermieter gegen ihn ein Ausweisungsverfahren (Exmission) einleiten.
Ist der Vermieter im Ausweisungsverfahren erfolgreich, wird der Mieter zwangsweise aus dem Mietobjekt entfernt und die Fläche geräumt.